סעדי ואח' נ' נוה איתנים חברה לבנין והשקעות בע"מ ואח'

פסק - דין

1.לפני שתי תובענות מאוחדות: בת"א 11526-11-08 מבקשים התובעים (להלן "סעדי") להורות על אכיפת הסכמי מכר שכרתו עם הנתבעת מס' 1 (להלן "החברה") שלפיהם רכשו ממנה חנויות מס' 14 ו- 15 בבנין שבנתה החברה ברחוב שבזי 155 ראש העין, בגוש 5497 חלקה 134 מגרש 2811, ולהצהיר כי להם העדיפות בעסקה נוגדת שנעשתה בחנות מס' 14, עם הנתבעים 3 ו- 4 (להלן "משיח"). לחלופין מבוקשת השבה ופיצויים.

המבקשת בה"פ 4248-11-08 היא החברה, והיא עותרת לקבוע כי הסכם המכר הנוגע לחנות מס' 14 בינה לבין סעדי – בטל.

2.השתלשלות הענינים:

א.ביום 13.06.04 מכרה החברה באמצעות מנהלה, מר יצחק חלה, לסעדי, שתי חנויות: חנות מס' 15 נמכרה לתובעים 1 ו- 2 בלבד וחנות מס' 14 נמכרה לתובעים 1-4 (להלן: "העסקה הראשונה"). סעדי שילמו לחברה 140,000 ₪ כתשלום ראשון עבור שתי החנויות: 90,000 ₪ עבור חנות מס' 14 ו- 50,000 ₪ עבור חנות מספר 15. הסכום שולם בטרם החתימה על ההסכמים. החברה לא מסרה בידי סעדי ערבות בנקאית. ביום 8.2.2006 נתן חלה לסעדי ערבות אישית להבטחת הסכום ששולם. לא נרשמה הערת אזהרה על החנויות משום שהקרקע היתה משועבדת לטובת בנק המזרחי בע"מ, שלא הסכים לכל החרגה. סעדי דווחו לרשויות המס על רכישת חנות מס' 15 בלבד, וזאת כשנתיים וחצי לאחר חתימת ההסכמים.

ב.סעדי לא קבלו את החנויות אך נמנעו מלנקוט פעולות כלפי הנתבעים בשל היחסים ששררו בין אביעד סעדי לבין יצחק חלה: סעדי עבד בחברה בין השנים 1999-2005 והיה מעורב בכל המכירות שבוצעו. סעדי לא השלימו את תשלום יתרת התמורה עבור החנויות. לטענתם במהלך שנת 2008 התברר להם כי למרות שבניית החנויות האחרות בנכס הושלמה, בחנויות מס' 14 ו- 15 לא חל כל שינוי והתקדמות.

ג.ביום 04.02.08 מכרה החברה את החנות מס' 14 לניסן ורונית משיח (להלן: - "העסקה השנייה"). מחשבונית המס נלמד כי שלמו לחברה 290,000 ₪, וסכום נוסף של 20,000 ₪ צפוי להשתלם עם קבלת טופס 4. העסקה השנייה נרשמה אצל רשם המשכונות ודווחה כדין לרשויות המס.

ד.סעדי טוענים שבמהלך השנים פנו אל חלה באופן אישי בבקשה לקיים את ההסכמים אולם פניותיהם לא נענו.

בחודש יוני 2008 עתרו סעדי למינוי בורר לפי תנית בוררות בהסכמים עמם (הפ"ב 2133-06-08), ובהמשך עתרו לצו זמני שימנע עריכת עסקאות. ניתן צו מניעה זמני והוחלט על צירוף משיח לתובענה. בדיון שנערך ביום 09.11.08 נמחקה התובענה, תוך שהצדדים שומרים על זכויותיהם.

ה.ה"פ 4248-11-08 הוגשה ביום 10.11.08 וענינה עתירת החברה להצהיר על ביטול ההסכם בינה לבין סעדי בנוגע לחנות מס' 14.

סמוך לאחר מכן הגישו סעדי בקשה למתן צו מניעה בת"א 11526-11-08 שיאסור על משיח לעשות כל דיספוזיציה בחנות וביום 27.11.08 הוגשה התובענה בה ביקשו סעדי לאכוף את ההסכם ולהצהיר כי להם העדיפות בחנות מס' 14. סעדי בקשו עוד לאכוף את הסכם המכר בנוגע לחנות מס' 15. לחילופין בקשו השבה, פיצוים מוסכמים בגין איחור במסירת הנכס, וכן פיצויי קיום בהתאם לרווח של החברה מהעסקה הנוגדת של חנות מס' 14. הדיון בתובענות אלו אוחד.

3.חלה והחברה טוענים כי סעדי, שהיה יד ימינו של חלה בחברה עד שנת 2005, מעל באמון מעסיקו, מלא טפסים ריקים של חוזים בהסכם לטובת בני משפחתו, והחתים עליהם את חלה בשם החברה, תוך מרמה וזיוף. לטענתם התקשרו בהסכם אחד בלבד, למכירת החנות מס' 15, ומשלא שלמו סעדי את התמורה המלאה בגינה – ביטלו את ההסכם. התמורה בסכום של 140,000 ₪ נותרה בידי החברה.

אשר לחנות מס' 14: זו לא נמכרה לסעדי, אלא למשיח, שנים אחר כך. משיח, ששלמו את מרבית התמורה עבור החנות שרכשו, רשמו עליה משכון במרשם המשכונות.

הנתבעים טוענים כי סעדי נקטו שיהוי בלתי סביר בכך שבקשו את אכיפת ההסכמים רק בשנת 2008, 4 שנים לאחר שנכרתו, לטענתם. בעיקר נכון הדבר, משהוכח שאביעד סעדי עבד בחברה עד שנת 2005.

4.סעדי טוענים כי יש לקיים את שני החוזים, המתייחסים לשתי החנויות; כי החברה מכרה את החנות מס' 14 בשנית למשיח תוך הפרת ההסכם עם סעדי; כי משיח לא היו תמי לב בעת הרכישה ועשו יד אחת עם חלה ועם החברה; וכי הרישום במרשם המשכונות אינו ממלא אחר דרישת הרישום שבחוק המקרקעין ובהעדר רישום ברשם החברות, בטל רישום המשכון לפי סעיפים 178 ו-179 בפקודת החברות [נוסח חדש], תשמ"ג-1983. בשל כל אלו גוברת זכותם המוקדמת של סעדי על זו של משיח, המאוחרת בזמן.

סעדי מוסיפים כי אין לייחד את התשלום ששלמו לאחת מן החנויות, שכן התקשרו בהסכם לרכוש את שתיהן. לטענתם לא השלימו את התשלום משום שלא קבלו ערבות בנקאית לפי חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), תשל"ה-1974, ונמנעה מהם האפשרות לקבל הלוואה מובטחת במשכנתא.

5.משיח טוענים כי בעת שרכשו את החנות ביררו אודות אופן הרישום, ונתבשרו כי אין שעבודים פרט לשעבוד המקרקעין לטובת בנק המזרחי; כי שלמו את התמורה למעט 20,000 ₪ שישולמו בעת קבלת טופס 4 לבנין; וכי בהיותם תמי לב ששלמו את רוב התמורה, ואף רשמו משכון ברשם המשכונות – לעומת סעדי שלא שלמו, לא היו תמי לב, ובעיקר – לא רשמו הערת אזהרה כלשהיא בשום מרשם – זכותם גוברת למרות שהיא נובעת מן העסקה המאוחרת.

6.מטעם התובעים העידו מר נפתלי סעדי ומר אביעד סעדי, ומטעם הנתבעים מר יצחק חלה ומר ניסן משיח. סעדי הביאו לעדות גם את עו"ד מנחם גרון, שטפל בהשלמת הבניה של בנין אחר של החברה, ונתבקש לעשות כן גם בקשר לבנין בו נמצאות החנויות. לא היה בעדותו כדי לקדם את עניננו. איני מקבלת את טענת ב"כ סעדי בסיכומיו כי ניתן ללמוד מן המסמכים שהוצגו באמצעות העד כי חלה הסכים ואישר שמכר למשפחת סעדי 2 חנויות. בנוסף העיד מר ישעיהו אשוואל, שרכש חנות בבנין, עסקה שגם היא לא עלתה יפה, והעיד על דרכם הדומה של הנתבעים: תמורת תשלום נתן חלה ערבות אישית, ולטענת העד דחה אותו בלך ושוב עד עצם היום הזה. בינתיים נודע לעד שהחנות נמכרה לאחר.

7.סעדי צרף לתצהירו שני חוזים שנערכו ככתוב בהם ביום 13.6.2004: האחד לפיו רכשו נפתלי סעדי ואביעד סעדי את החנות מס' 14, תמורת 333,000 ₪. השני, לפיו רכשו נפתלי סעדי ומזל סעדי את החנות מס' 15 תמורת 247,000 ₪. שני החוזים נחזים להיות חתומים על ידי הצדדים הרלוונטיים.

8.הערבות האישית שמסר יצחק חלה בידי סעדי מעוררת קשיים אחדים: